小惠結婚八年，婚後即與公婆同住，隨著孩子出生、長大，居家空間日漸不敷使用；過去兩年她積極存錢、看房，希望能「自立門戶」，給小孩一個獨立空間。去年她總算遇見了心儀的物件，沒多久就下訂交屋，成為房貸一族。

「聽說房貸利息能抵稅，究竟該怎麼利用這筆貸款申報，才能有效節稅？」成了報稅前小惠最想搞懂的事。

房貸族在判斷「能否利用房貸利息節稅」時，第一步要先確定自己是用「列舉扣除額」還是「標準扣除額」才划算。若經過試算，發現以「標準扣除額」申報能抵較多稅，那麼就不須考慮「列舉扣除額」中的「購屋借款利息」優惠。也就是說，「房貸利息能抵稅」看得到吃不到。

因此以標準扣除額，還是列舉扣除額計算更符合利益，須將「列舉扣除額」項目全部加總起來，算算看是否超過標準扣除額。

以小惠為例，夫妻合併申報標準扣除額為二十四萬元；而盤點常見的列舉扣除額項目，有保險費（每人上限二．四萬元），小惠一家三口可扣七．二萬元；還有醫藥費支出約三萬元，總計十．二萬元。此時，加計房屋利息若超過二十四萬元，那麼就可採用列舉扣除額申報。也就是，小惠的房貸利息以整數計，至少要十四萬元。

進一步試算，要達到每年十四萬元的房貸利息支出，以銀行借款利率一．七％計算，房貸總額約八二四萬元；若利率為一．八％，則房貸總額至少要七七八萬元。小惠的購屋借款達九五○萬元，房貸利率為一．八％，一年利息超過十七萬元，因此以列舉扣除額申報更有利。

延伸閱讀: 你應該先還房貸　還是先投資？

延伸閱讀: 房貸怎麼貸最划算？銀行不會告訴你的八招

但要注意，在確認扣除額申報方式後，還必須進入「超展開」模式，將一般常見情境納入考量，其中有幾種狀況最容易踩雷，房貸族一定要特別注意，否則就浪費了這項優惠。

富邦證券專家團隊協理陳秋蘭指出，銀行會不定期推出各式購屋貸款專案，或配合政策推出「青年安心成家購屋優惠貸款」，由於優惠貸款都有一定額度上限，超過的部分，就會適用其他方案，改採另一種利率計算房貸利息，但不論房貸總額拆成多少筆，利息部分都可加總計算。

重點是，如果購買的是兩間打通的房子，或屋主將上下樓一起賣，房貸利息列舉扣除，就只能限定一屋，而不是直接扣除總房貸的利息金額。

例如，小惠買進兩間相連且打通的公寓，總貸款金額為九五○萬元，假設兩間房貸金額分別是三百萬元及六五○萬元，那麼她的購屋借款利息只能擇一屋扣抵。以為打通、房子「二合一」房貸利息就可合併計算，是天大的誤解。

安永會計師事務所稅務服務部會計師林志翔表示，依《所得稅法施行細則》，購屋借款利息扣除必須符合幾項要件，像「納稅義務人、配偶或受扶養親屬於課稅年度在該地址設籍」這件事，就很容易被忽略。

不少人買進新屋後，會花一段時間裝潢整修，同時選擇黃道吉日「入厝」；要是去年六月就交屋並開始繳房貸，但房子裝潢花了三個月，之後又看了農民曆，決定過完年再設籍入住，那麼今年報稅時，購屋借款利息就不符合扣除要件。或是雖然交屋後就直接入住，但包含本人、配偶及申報扶養親屬都未在該年度設籍，或在自宅設立公司，購屋利息也無法扣除。

「不要以為自己是借款人，就可適用購屋借款利息扣除而不管產權問題。若房屋登記在配偶名下，但房貸是自己繳，在合併申報所得稅時仍可扣除；不過，房屋產權若登記在父母名下，但未申報扶養父母，那麼也不符合利息扣除要件。」陳秋蘭說。

另外，「依《所得稅法》規定，納稅義務人、配偶及受扶養親屬購買自用住宅，向金融機構借款所支付的利息，其每一申報戶每年扣除數額以三十萬元為限。但申報有儲蓄投資特別扣除額者，其申報的儲蓄投資特別扣除金額，應在上項購屋借款利息中減除。」林志翔提醒。

換句話說，房貸利息不是有多少就扣多少，上限是三十萬元，且申報扶養父母，若父母存款利息較高，也要先扣除這部分金額。例如，小惠申報扶養父母，而父母每年存款利息約六萬元，小惠每年所繳房貸利息就要先扣掉六萬元後，才能申報扣除；但列舉扣除額若因此低於標準扣除額，房貸利息抵稅優惠將「無用武之地」，申報前一定要算仔細，免得白忙一場。

不少租屋族每年申報列舉扣除租金，上限十二萬元；但若晉升「有殼族」，申報購屋借款利息，就不能再扣除租金費用。也就是，租金與房貸利息只能二擇一列舉，但若上半年租屋，下半年買房、繳房貸，可按比例扣除。

舉例來說，小惠上半年租金費用九萬元，依照全年可扣除上限計算，上半年租金支出部分，就只能列舉扣除四．五萬元；同理，下半年房貸利息支出部分，假設金額為十二萬元，依照比例可扣除六萬元，將租金及房貸利息加總後等於扣除十．五萬元，還不如擇優以房貸利息申報列舉扣除。

售屋族申報房地所得

先搞懂新舊制差異